俄罗斯市场155街商住楼出售 $41万 现月租$800

金边桑园区（Chamkar Mon）俄罗斯市场区域155街一栋商住两用楼急售，卖方报价41万美元，标注可议价。地块4.5米×24米，建筑4.5米×18米，硬卡登记面积108平方米，规划3间卧室、5个卫浴、1个客厅、1个厨房和1个车位。 从数字看，4.5×24正好等于108平方米，与硬卡登记面积一致，说明108平方米大概率对应地块面积，而非建筑楼层面积；4.5×18的建筑基底约81平方米，按报价折算，前者口径约每平方米3796美元，后者约5062美元。谈价前建议先确认这108平方米到底指地块还是建筑，再拿同街区在售房源按同一口径比价，否则容易拿两个不同分母的价格互相比较。 房源位于市场与学校集中的城区腹地，卖方明确写明适合自住兼开店。对这类商住楼，3卧配5卫的格局实用性偏向经营：底层可做店面或小型办公，上层住人，卫生间数量足够支撑店铺员工或客流使用。车位仅1个，在俄罗斯市场一带属于稀缺配置，但如果计划做需要频繁装卸货的生意，需实地看门前155街的通行和停车条件。 现金流方面，卖方注明目前已有每月800美元的租约，年租金9600美元，对41万美元报价的毛回报约2.3%，这一数字尚未扣除税费、中介费、维修和空置成本，属于毛算。若买家是自住兼开店，这笔租金的意义更多在于接手初期可覆盖部分持有成本；若纯作投资，2.3%的毛回报需要在谈价环节争取空间，卖方既然标注可议价，压价依据就应落在同街区成交价与租约剩余期限上。 接手前需要核实两件事：一是现有租约的具体条款，包括租期还剩多久、押金如何处理、租金是否含家具家电、租客是否配合交接，卖方只写了月租800美元；二是产权文件与实测数据是否吻合，硬卡面积、地块边界、建筑层数与报建情况建议委托当地律师或测量方核对后再付定金。